ЮрДневник

Можно ли реализовать право на три года аренды по новому Декрету №24?

Вчерашняя новость про принятие Декрета №24 была опубликована под меткой «срочно в номер». Сегодня появилась возможность более подробно прокомментировать, пожалуй, самый интересный момент данного нормативного правового акта – минимальный срок действия вновь заключаемых договоров.

19 декабря 2008 г. был подписан Декрет № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», которым вводится минимальный срок действия договоров аренды/субаренды и отменяется обязанность по государственной регистрации ряда договоров.
С правилами о государственной регистрации договоров аренды (субаренды, ссуды) изолированных помещений, зданий и сооружений всё понятно:
- В связи с тем, что Декрет №24 является временным и имеет большую юридическую силу, чем Гражданский кодекс и Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», перестали действовать нормы об обязательной регистрации соответствующих договоров, заключенных сроком на один год и более. Отныне все договоры аренды/субаренды/ссуды зданий и помещений будут считаться заключенными с момента их подписания.
- Вместо регистрации для учёта заключаемых договоров Декретом №24 вводится новая уведомительная процедура. Конкретный порядок направления уведомлений должен быть установлен Советом Министров в течение трех месяцев.

Теперь о главном – о сроке договоров аренды, субаренды изолированных помещений, капитальных строений.
Согласно сообщению пресс-службы Президента , минимальный срок действия таких договоров аренды (субаренды) установлен в интересах субъектов предпринимательской деятельности. Очевидно, в интересах арендаторов, поскольку именно с их согласия может быть изменено правило о трехлетнем сроке.
Значит ли это, что сейчас каждый из арендаторов может требовать заключения договора на три года? Не совсем так. Фактически норму о минимальном сроке действия соответствующих договоров можно назвать мёртворожденной, если только в ее развитие не будет принято специальных разъяснений и отдельных нормативных правовых актов.
В связи с тем, что Декретом №24 допускается сокращение минимального срока аренды с согласия арендатора, любой заключенный договор аренды будет соответствовать законодательству (логика простая: если договор заключен, он подписан арендатором, соответственно арендатор согласен на изменение минимального срока действия договора).
Если же арендатор не соглашается изменить минимальный срок действия договора аренды и не подписывает договор, то в общем случае он не может обратиться в суд и понудить арендодателя к заключению договора на три года, в связи с тем, что одним из принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. ст. 415, 416 Гражданского кодекса, передать возникший между арендатором и арендодателем преддоговорный спор в суд можно лишь в том случае, если заключение договора обязательно для одной из сторон либо по соглашению сторон.
Таким образом, ситуация получается патовая. Арендатор не сможет защитить свое «гарантированное право» на трехлетнюю аренду. Получается, что в этой части ничего не изменилось. Но стоит ли менять имеющийся порядок заключения договоров?
Предположим, для исправления ситуации будет введена норма о возможности изменения договора в одностороннем порядке в части изменения срока аренды в течение определенного времени после заключения договора. Спасёт ли это арендатора? Возможно. Но что будут делать те арендодатели, которые могут сдать помещение на 3 месяца, на 2 года (после чего сами нуждаются в нём)? Как поступить арендодателям, у которых помещения сдаются лишь в определенный сезон?
Представляется, что если норма о минимальном трехлетнем сроке аренды зданий и помещений будет надлежащим образом сформулирована и реализована, то количество предложений на рынке недвижимости резко сократится, что, в конечном счете, ухудшит ситуацию в целом.
Будем надеяться, что отмена действительно трудоёмкой процедуры государственной регистрации договоров аренды позволит решить проблему с увеличением срока заключаемых договоров, и цель издания нормативного правового акта будет достигнута при сохранении действия принципа свободы договора.